Le aste giudiziarie sono uno strumento per attuare la vendita forzata diun bene. La legge prevede che, se un privato o una società sono gravati da debitiinsoluti, i loro beni possano essere oggetto di vendita forzata. Viene, così, permessoai creditori di assicurarsi il soddisfacimento del loro avere e all'acquirente diottenere i diritti sul bene che spettavano a colui che ha subito l'espropriazione,fatti salvi gli effetti del possesso di buona fede.

Le modalità con le quali si possono svolgere tali vendite sono di due tipi: venditasenza incanto e vendita con incanto.

La legge 28 dicembre 2005, n. 263 e la più recente legge 24 febbraio 2006,n. 52 prevedono che la modalità senza incanto sia quella che, in via preliminare,se non vi sono opposizioni o se su di esse si raggiunge l’accordo, debba essereadottata. Solo in subordine, nel caso in cui l’asta senza incanto non ottenga risultati,si potrà procedere alla vendita con incanto.

Nella vendita senza incanto, (artt. 570 ss. c.p.c.), i partecipantipresentano le offerte d’acquisto in busta chiusa in Cancelleria con l’indicazionedel prezzo, del tempo, del modo di pagamento e di ogni altro elemento utile allavalutazione dell’offerta. Tali buste vengono, poi, aperte nell’udienza fissata perl’esame delle offerte alla presenza dei vari offerenti.

Sull’offerta, il giudice dell’esecuzione sente le parti e i creditori iscritti nonintervenuti. Se è superiore al valore dell’immobile aumentato di un quinto, vieneconsiderata senz’altro accolta. Se, invece, è inferiore a tale valore, il giudicenon può procedere con la vendita se vi è il dissenso del creditore procedente ose ritiene che vi siano concrete possibilità di miglior vendita col sistema dell’incanto.

In caso di più offerte valide, viene indetta una gara tra gli offerenti assumendocome prezzo a base d'asta il valore dell'offerta più alta. Se, invece, la gara nonpuò aver luogo per mancanza di adesioni da parte degli offerenti, il giudice potràdecidere se disporre la vendita a favore del maggior offerente oppure ordinare l’incanto.Il giudice dell’esecuzione, a conclusione della vendita, dispone con decreto lemodalità di versamento del prezzo e il termine entro il quale deve essere effettuatotale versamento.

Nella vendita con incanto (artt. 576 ss. c.p.c.), si realizzaimmediatamente una gara fra i diversi offerenti. Il giudice dell’esecuzione stabilisce,con ordinanza, le modalità con le quali effettuare la vendita, il prezzo base dell’incanto,il giorno e l’ora dell’asta, la misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte,l’ammontare della cauzione, le modalità e il termine entro il quale il prezzo deveessere depositato.

Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base d’asta o l'offerta precedentenella misura indicata nell’ordinanza di vendita. Ogni offerente non è più tenutoper la sua offerta nel momento in cui essa è superata da un'altra, anche se poiquesta viene dichiarata nulla.

Il decreto con il quale il giudice dell’esecuzione dispone il trasferimento delbene espropriato all’aggiudicatario ha l’ulteriore effetto di provocare la cancellazionedi tutti i gravami quali ipoteche e pignoramenti (cosiddetto “effetto purgativoo liberatorio della vendita forzata immobiliare”) (art. 586 c.p.c.).

La nuova normativa, che ha riformato in più punti il codice di procedura civile,ha previsto, ex art. 490 c.p.c., l’obbligo di pubblicazione dell’avviso di vendita,dell’ordinanza del giudice e della relazione di stima su appositi siti internet almeno quarantacinque giorni prima del termine per la presentazione delle offerteo della data dell’incanto. Sarà così consentita una partecipazione più ampia alleaste giudiziarie, tradizionalmente riservate ai soli operatori professionali.

Da tali documenti, è possibile trarre informazioni utili per una partecipazionepiù oculata alla vendita quali la descrizione del bene, le iscrizioni e trascrizioniche gravano sullo stesso, i dati catastali e le eventuali variazioni, la destinazioned'uso del bene ed i possibili abusi riscontrati, l'eventuale stato occupazionaledel bene e il valore dell'immobile con indicazione del criterio di stima usato.

Uno degli scopi di questa riforma, è proprio quello di rendere rintracciabili conmaggior rapidità e al maggior numero di persone possibili le offerte in corso, permettendoanche la consultazione di tutta la documentazione relativa. La riforma, infatti,persegue modelli di speditezza, flessibilità e trasparenza come evidenziato nellaRelazione illustrativa al Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 267, (cosiddetta “leggefallimentare”), così come modificata dalla legge 14 maggio 2005, n. 80 in materiadi deleghe al Governo per la modifica del codice di procedura civile nonché perla riforma organica della disciplina delle procedure concorsuali.

Sempre in funzione di una partecipazione consapevole, altra novità riguarda la figuradel custode (art. 559 ss. c.p.c.). A differenza di quanto accadeva in precedenza,di fatto, la nomina avverrà in favore di un terzo. Ciò dovrebbe procurare molteplicivantaggi. Innanzitutto, sarà possibile visitare l’immobile e, inoltre, verrà favoritauna gestione dinamica in termini di valorizzazione del fabbricato. La nomina infavore del debitore si avrà solo nelle ipotesi in cui questi occupi l’immobile oquando il giudice ritenga che la sua sostituzione non abbia alcuna utilità.

La nuova normativa è entrata in vigore a partire dall’1 marzo 2006 e verrà applicatanon solo alle nuove procedure ma anche a quelle pendenti. Unica eccezione riguardale procedure per le quali è stata già disposta la vendita, in relazione alle qualicontinuerà ad essere applicata la normativa precedente.